华东房企半年考:马太效应凸显 中小房企生存承压

时间:2019-08-25 来源: 厦门新闻
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华东住房企业半年考试:马修效应“突出”中小型住房企业生存压力

张宇

上市房地产企业半年报正在紧锣密鼓地发布。数据显示,截至8月8日,54家A股上市房地产公司发布了2019年半年度业绩数据。其中,11家公司披露了2019年半年度报告或半年度业绩报告,9家公司的净利润同比增长。另有43家公司披露了业绩预测,21家公司预计上半年净利润增长。总体而言,上市房屋公司的业绩明显不同。

尽管许多公司业绩有所提升,但克鲁格研究中心指出,今年上半年的数据显示,基准房屋企业的增长率显着放缓,TOP100住房企业的累计销售额增加同比仅下降4%。在政策层面,有机构统计数据显示,上半年全国房地产调控政策数量已超过250次,“一城一政”继续发挥作用。与此同时,监管政策也在从市场交易水平扩展到财务水平。

针对上半年房地产业务及相关企业发展问题,8月14日15日,《中国经营报》记者致函洪阳房地产有限公司(.HK,以下简称“红阳房地产”)房地产“),三盛控股集团有限公司(.HK,以下简称”三盛控股“),建发股份有限公司(.SH,以下简称”建发股份“),格陵兰香港香港控股有限公司(.HK,以下简称“格陵兰香港”)及其他多家公司进行访谈及取得相关回应。

其中,格陵兰香港相关负责人表示,目前处于财务报告的安静期,回复并不方便。建发股份有限公司表示,相关采访将等待半年后才能回复报告,并且不会回复第三方数据。三盛控股还表示,该公司的财务报告尚未披露。

业绩增长率集体放缓

根据克里的相关研究报告,从利润结构的角度看,房地产业的马太效应在市场调整期间持续扩大,集中度进一步提高。与此同时,盈利能力的差异化也在增加。截至7月15日,在预计2019年上半年增加利润的15家住房公司中(不包括亏损),前100家房地产企业中有11家,而损益基本上是小规模的。住房企业超过前200名。大多数中小型住房企业的净利润增长率都出现了显着下降,归因于母亲在调整后的震荡。

8月13日,格陵兰香港公布了一份盈利预警公告,预计2019年上半年的净利润(扣除房屋净值)将比2018年同期增长不少于90%。根据该公司的相关财务报告报告显示,格陵兰香港过去五年的复合销售增长率超过60%。根据公司此前的公告,上半年公司,子公司和关联公司的合同销售额约为258.05亿元。根据500亿的销售目标,格陵兰香港在上半年完成了全年目标的51.21%。

根据嘉里发布的2019年1月至6月中国房地产企业销售清单,2019年上半年红阳房地产销售额为302.3亿元,2019年上半年在行业中排名第51位; 2018年上半年,红阳房地产交通量为169.2亿元,排名第64位。

此外,在2019年上半年,三盛集团的全口径金额为145.3亿元,位居行业第79位。记者注意到,三盛集团去年上半年的流量为143.4亿元,位居行业第74位。与去年相比,该公司上半年的销售额仅增加了1.9亿元,而行业排名下降了5个行列。

三盛控股有关负责人告诉记者,一方面,公司的财务报告尚未公布。另一方面,上市公司只是公司资产的一部分:“我们的房地产业务尚未完全注入,我们不愿意将此上市作为官员。回复做房地产相关的采访。“

今年上半年,建发股份总销售额为278.7亿元,位居行业第54位;去年同期为306亿元,在行业中排名第43位。该公司上半年的销售业绩低于去年同期

“近两年来,住房企业之间的差异越来越明显。强势和强势形势越来越明显。千亿住房企业的发展速度越来越快。相反,住房企业的发展速度越来越快。 1000亿元普遍面临很大的生存压力,1000亿是明显的分水岭,小公司在获得土地和金融方面的差距很大。“上海中原房地产市场分析师卢文涛,指出。

陆文钊进一步表示,从国家数据来看,住房企业的发展普遍面临一定的压力。如果把这个政策考虑进去,陆文轩直言不讳地说,下半年的住房企业的日子并不好。 “即使是总公司企业,增长率也在下降。中小型住房企业可能会合并。”

记者近日从人民法院公告网了解到,自2017年12月以来,已有近300家房地产公司发布了破产文件,其中大部分属于当地中小企业。

根据克里的研究报告,从2019年上半年房地产企业业绩预测的现状来看,与2018年相比,房地产业已大幅降温,房地产企业的利润已经大大增加。影响。基于上半年房地产公司整体销售业绩与2018年相比放缓以及房地产企业整体态度,预计第二季度住房企业利润增速放缓2019年的一半将继续。

随着马太效应的不断加强,土地储备对企业的发展尤为重要。 8月12日,红阳房地产收购了南通和乌镇的一块土地。据克瑞数据显示,今年1至7月,弘阳房地产新增价值611.8亿元,在全国住房企业中排名第28位,新增土地价值293.5亿元,位居23位。

根据Cree的数据,截至2019年上半年,前100家房地产企业新增销售总额超过4.5万亿。共有14家新增值企业超过1000亿,TOP10的销售额已超过1000亿。

然而,与去年同期相比,梯队的态度显然是谨慎的。今年1至6月,百强房地产企业的整体销售量为0.38。上半年整体销售比率基本稳定在0.38~0.4。前100家房地产公司保持更加谨慎的态度。与2018年同期的梯队销售比例相比,有不同程度的下降。

财经评论员严跃进告诉记者,虽然一些住房公司今年的业务似乎有很多动荡,实际上,通过出售部分项目,财务数据表现仍然不错。从征地来看,主要原因是降温,但一些住房企业也通过联合征地获得了更多的土地。

在这样的背景下,所有住房公司都有规模或利润,这一直是一个两难选择。在这方面,徐汇集团董事长林忠说:“如果存在规模已经过去,那么你可以关注利润,但如果没有超过存在的规模,仍然需要扩大规模。住房企业的发展阶段不同,发展采取的策略将有所不同。“

融资紧缩债务压力凸显

在日益理性的行业背景下,对于房地产公司而言,丰富的资金至关重要。

在这方面,林忠在E-Wharton PMBA的第八课说:“现阶段,住房企业不仅要开发和销售,还要学会做生意。债务比率将低于20%,否则就会死。“

据华泰证券研究报告显示,2019年8月至12月,房地产债券到期总额达2106亿元,其中8月和10月房地产债券月到期规模较大,房屋企业再融资能力为测试。

此外,截至2018年底,三盛控股的负债总额为86.43亿元,同比增长98.83%,而去年同期为33.47亿元。债务与资产比率从2017年同期的75.66%上升至2018年末的87.58%。截至2018年底,公司银行,金融机构贷款和应付债券的贷款总额为3.397亿元,是2017年总借款的两倍以上。三盛控股的账面价值为28.5亿元的存货已全额抵押,以获得银行贷款和金融机构贷款。

截至2018年末,建发股份有限公司负债总额为1630.36亿元,报告期初为1316.83亿元,仅2018年就增加了313.53亿元。

在债务压力下,许多房地产公司通过出售项目获得现金流。今年7月18日,格陵兰香港发布公告,宣布临时股东大会审议通过了出售上海五里房地产有限公司100%股权的议案。据报道,交易价格预计不低于超过人民币28亿元。有人指出,该项目的股权转让主要是由格陵兰香港加快商业项目提取资金的举措。出售所得款项将用作一般营运资金及未来发展资金,以加强格陵兰香港的现金流量状况。

根据格陵兰香港年报,截至2018年12月31日,公司短期借款32.09亿元,应付账款和票据294.86亿元,长期借款94.75亿元,负债总额76.285与2017年同期相比,人民币亿元,增加191.2亿元,增长33.45%。

此外,2018年格陵兰香港的净负债比率较2017年同期上升4个百分点至88%。 2013年至2016年,格陵兰香港的净负债比率分别为100%,155%,172%和121%。 2017年,格陵兰香港的净负债比率最终降至84%。

积极融资和去杠杆化已成为每个住房公司必须面对的门槛。但是,融资利率高造成的融资问题也是许多中小型住房企业难以抹去的痛苦。

据报道,截至2018年12月底,三盛控股的加权平均利率为11.6%,而去年同期为7.2%。已支付或应付的利息总支出为人民币95百万元,而去年同期仅为人民币3600万元。

关于融资政策的收紧和住房企业面临的困难,阳光城执行副总裁吴建斌在E-Wharton PMBA的第八课说:“现阶段,住房企业必须克服目前的困难,必须抓住“现金为王”的观点,可以从两个方面优化现金流:第一,不购买土地,撤回尚未确认的土地;第二,控制已启动项目的进度。“

严跃进指出,对于中小型住房企业来说,首先要加强高价项目的合作开发,降低资金成本压力。其次,要正确开展一些项目转让。同时,要积极拓展银行合作,增加融资渠道。

主编:覃肄灵

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